La juste valeur marchande d’une participation minoritaire dans un bien immobilier

La propriété d’une participation minoritaire dans un bien immobilier du secteur privé est très courante. Les structures incluent les fonds immobiliers, les partenariats, les sociétés en commandite immobilières, les coentreprises, et les entreprises. La juste valeur marchande de la participation minoritaire vaut rarement sa part prorata de 100 % valeur en bloc, quel que soit la structure.

Joignez-vous à Stephen Cole, FCPA, FCA, FCBV qui discutera comment l’escompte de la valeur en bloc devrait tenir compte des considérations suivantes, parmi d’autres : les attentes mutuelles des parties au début du partenariat et celles qui ont évoluées au cours du temps, y compris ce qui est écrit dans toute entente pertinente; les désavantages des participations minoritaires relatif à une position de contrôle dans le bien immobilier visé; la structure de l’investissement; la liquidité de la participation; le flux de trésorerie associé à la participation; la nature de l’investissement immobilier sous-jacent (par exemple, les biens en développement versus les biens générant un flux de trésorerie), le coût d'opportunité, et les conditions économiques et de l’industrie à la date de l’évaluation.

Il y a beaucoup de littérature, études universitaires et décisions juridiques concernant les escomptes applicables aux participations minoritaires immobilières. Tandis que ces points de référence sont utiles, leur utilité pourrait être limitée ou les commentaires sont très concentrés sur les faits et/ou les données ne sont pas à jour. Plusieurs participations minoritaires sont uniques, avec leur propre ensemble de faits, circonstances et moteurs de valeur. Dans ces cas, les règles empiriques typiques sont seulement un point de départ pour arriver à la juste valeur marchande qui reflète l’escompte correct.

Un moyen précis de déterminer la valeur d’une participation minoritaire (et par extension son escompte de la valeur en bloc) est de déterminer la valeur actualisée des flux de trésorerie attendus pour l’actionnaire minoritaire. Comme dans le modèle quantitative de la décote d'illiquidité avancé par Chris Mercer, les principaux moteurs de la juste valeur marchande d’une participation minoritaire dans un bien immobilier sont :

  • La valeur en bloc actuelle des actifs immobiliers sous-jacents;
  • Le taux de croissance prévu des actifs immobiliers sous-jacents;
  • La période de détention prévue;
  • Le flux de trésorerie prévu pendant la période de détention; et
  • Les rendements exigés pendant la période de détention.

Le webinaire abordera les points ci-dessus et avec de la chance, ne tombera pas dans le piège que Paul Simon a très efficacement énoncé dans les paroles de sa chanson ‘So Beautiful or So What’:

“Ain’t it strange the way we’re ignorant

How we seek out bad advice

How we jigger it and figure it

Mistaking value for the price…”

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